Usucapião Extraordinária: Guia Completo para Regularizar Seu Imóvel em 2025

A usucapião extraordinária é uma forma de adquirir a propriedade de um imóvel ocupado por longo período, mesmo sem escritura ou contrato. Ela permite que o possuidor que vive no local de forma contínua, pacífica e sem oposição legal, há pelo menos 15 anos (ou 10, em alguns casos), possa registrar o imóvel em seu nome. Esse tipo de usucapião é regulado pelo artigo 1.238 do Código Civil e não exige justo título ou boa-fé, sendo ideal para regularizar bens herdados informalmente ou ocupados por décadas sem contestação.

Neste artigo, você vai entender como funciona esse tipo de usucapião, quais os requisitos, como iniciar o processo e por que contar com um advogado é fundamental para garantir segurança jurídica e agilidade no registro da propriedade.

O Que É a Usucapião Extraordinária

A usucapião extraordinária é uma maneira legal de se tornar o dono de um imóvel ocupado por muitos anos. Mesmo sem escritura, contrato ou registro em cartório, a pessoa que possui o bem há muito tempo pode adquirir a propriedade de forma definitiva. Isso ocorre quando a posse é exercida de forma contínua, pacífica e sem oposição.

Esse tipo de usucapião está previsto no artigo 1.238 do Código Civil. Ele garante que quem age como verdadeiro proprietário — mesmo sem documentos formais — possa, com o tempo, registrar o imóvel em seu nome. A lei reconhece a realidade da posse prolongada como fundamento suficiente para conceder a propriedade.

Diferente de outras modalidades, a usucapião extraordinária não exige boa-fé nem justo título. Ou seja, mesmo que a ocupação tenha começado de forma informal ou sem qualquer contrato, ela pode ser regularizada. O que importa é o tempo e a forma como a posse foi mantida.

Para ter direito a essa modalidade, é necessário comprovar:

• Posse contínua por pelo menos 15 anos
• Ausência de oposição ou disputa sobre o imóvel
• Registro judicial após decisão favorável do juiz

Em alguns casos, esse prazo pode ser reduzido para 10 anos, desde que o possuidor resida no imóvel e o utilize para moradia ou produção. Esse detalhe torna ainda mais relevante para famílias que vivem há décadas em imóveis não regularizados.

Ao final do processo, o juiz reconhece o direito à propriedade, e o imóvel passa a ser registrado no nome do possuidor. Isso traz tranquilidade, segurança jurídica e liberdade para vender, doar ou deixar o bem como herança.

Os Requisitos da Usucapião Extraordinária

Para que a usucapião seja reconhecida judicial ou extrajudicialmente, é preciso comprovar que todos os requisitos legais foram cumpridos. A seguir, explicamos cada um deles de forma clara e direta, com foco em quem precisa entender se pode ou não regularizar seu imóvel.

1. Posse ininterrupta por 15 anos

O primeiro requisito é o tempo. A lei exige que a posse do imóvel tenha ocorrido por pelo menos 15 anos, sem interrupções. Isso significa que o ocupante deve demonstrar que sempre esteve no local, exercendo seus direitos como se fosse o verdadeiro dono. Contas pagas, reformas feitas, cultivos, construções ou qualquer ação contínua de uso ajudam a comprovar essa posse longa e estável.

2. Posse exercida com exclusividade e sem oposição

Durante todo esse tempo, o imóvel não pode ter sido disputado judicialmente por terceiros. Também não pode ter havido abandono ou interrupção do uso. A posse deve ter sido pacífica e inquestionável, sem brigas, ameaças ou processos judiciais que a tenham contestado.

3. Posse com intenção de dono (animus domini)

Não basta apenas morar ou cuidar do imóvel. É necessário demonstrar que o ocupante sempre agiu como proprietário. Essa intenção se chama animus domini. Isso inclui pagar impostos, fazer melhorias, cuidar da manutenção e até impedir que outras pessoas invadam o local. Toda essa conduta ajuda a mostrar à Justiça que aquela pessoa assumiu o imóvel como se fosse seu.

4. Boa-fé não é exigida

Diferente de outras formas de usucapião, na modalidade extraordinária não é necessário comprovar boa-fé. Isso significa que mesmo que a posse tenha começado sem contrato, sem autorização ou em situação irregular, ainda assim pode haver reconhecimento do direito à propriedade. O que importa é o tempo, o uso contínuo e a ausência de oposição.

5. Não é necessário justo título

Outro ponto importante é que essa modalidade não exige nenhum documento formal que comprove a origem da posse. Em outras palavras, o possuidor não precisa apresentar escritura antiga, contrato de compra e venda ou qualquer outro documento de aquisição. A prova será feita por meio de testemunhos, contas antigas, fotos, recibos e outros registros que demonstrem a posse.

6. Imóvel precisa ser usucapível

Nem todo imóvel pode ser adquirido por usucapião. Bens públicos, por exemplo, não podem ser regularizados por esse meio. Também é preciso verificar se o imóvel está localizado em área urbana ou rural e se ele tem destinação compatível com a posse. Por isso, antes de iniciar o processo, é fundamental consultar um advogado para confirmar se o bem é usucapível.

7. Redução do prazo para 10 anos

A lei permite que o prazo de 15 anos seja reduzido para 10, desde que o ocupante comprove que reside no imóvel e que ele é utilizado para moradia própria ou de sua família, ou para o exercício de atividade econômica. Esse benefício foi criado para proteger pessoas que realmente dependem do imóvel para viver e trabalhar. É uma forma de garantir mais agilidade na regularização de imóveis familiares.

Diferença entre Usucapião Ordinária e Extraordinária

Embora ambas sirvam para regularizar imóveis após longa posse, a usucapião ordinária e a usucapião extraordinária têm exigências diferentes. Entender essa distinção é essencial para saber qual caminho seguir ao tentar regularizar um imóvel.

A principal diferença está nos requisitos exigidos por lei. A usucapião ordinária depende de documentos. Já a extraordinária considera apenas a posse prolongada e pacífica. Veja abaixo um comparativo detalhado entre as duas modalidades:

Tabela Comparativa

Critério	Usucapião Extraordinária	Usucapião Ordinária
Tempo mínimo de posse	15 anos (ou 10 anos, com moradia ou produção)	10 anos (ou 5 anos com moradia e boa-fé)
Exige justo título?	Não	Sim
Exige boa-fé?	Não	Sim
Documentação exigida	Provas de posse contínua	Justo título + provas de posse e boa-fé
É necessário contrato?	Não	Sim (mesmo que informal)
Exige intenção de dono?	Sim	Sim
Possibilidade de redução?	Sim, para 10 anos	Sim, para 5 anos

Explicando os principais pontos:

1. Tempo de posse

Na usucapião extraordinária, o tempo mínimo exigido é de 15 anos. Esse prazo pode cair para 10 anos se o imóvel for usado para moradia ou atividade produtiva. Já na ordinária, o tempo padrão é de 10 anos, reduzido para 5 quando o ocupante comprova boa-fé e justo título.

2. Presença de contrato ou escritura (justo título)

A usucapião ordinária só é aceita quando há um contrato — ainda que informal — que comprove a tentativa de aquisição. Na extraordinária, o justo título não é necessário. Mesmo que a posse tenha começado sem nenhum documento, ainda é possível conseguir a propriedade.

3. Boa-fé

Na ordinária, é necessário comprovar que o possuidor acreditava de forma legítima que tinha direito ao imóvel. Na extraordinária, esse requisito não existe. O foco está apenas no tempo e na forma como a posse foi exercida.

4. Complexidade da prova

A usucapião ordinária costuma exigir mais documentos, além do justo título. A extraordinária se baseia em testemunhas, fotos, contas, reformas e outros indícios de longa ocupação. Por isso, ela pode ser mais adequada em casos de heranças informais ou propriedades ocupadas há décadas sem contrato.

Qual é a melhor opção?

Depende da situação. Quem possui contrato, escritura ou registro informal pode optar pela usucapião ordinária. Já quem ocupa o imóvel há muitos anos, mas não tem nenhum documento, encontra na usucapião extraordinária a via mais viável.

Em qualquer caso, é fundamental contar com orientação jurídica. Um advogado poderá avaliar os documentos, indicar o tipo correto de usucapião e iniciar o procedimento adequado — judicial ou extrajudicial.

Quando ela é Indicada?

Nem todo caso de posse prolongada permite a usucapião extraordinária. No entanto, essa modalidade é ideal para muitas situações comuns no dia a dia de quem ocupa imóveis sem regularização formal. Se você ou sua família vivem há muitos anos em um imóvel sem escritura, vale a pena avaliar essa possibilidade.

Veja os principais cenários em que essa modalidade costuma ser indicada:

1. Ocupação antiga sem escritura

Você ocupa um imóvel há mais de 15 anos, sem contrato ou documento de compra? Essa é a hipótese mais comum. Muitas pessoas vivem em imóveis herdados informalmente, recebidos de parentes, ou comprados com base apenas na palavra. Mesmo sem papel assinado, é possível buscar a regularização.

2. Imóvel herdado informalmente

Em muitas famílias, os bens são transferidos “de boca”, sem inventário ou escritura. Filhos continuam morando no imóvel dos pais já falecidos, mas sem nenhum registro no cartório. A usucapião extraordinária pode resolver essa situação, evitando conflitos e trazendo segurança jurídica.

3. Imóveis que nunca foram registrados

Algumas propriedades, especialmente em áreas urbanas mais antigas ou zonas rurais, nunca foram registradas. O primeiro ocupante pode não ter feito escritura, e os ocupantes seguintes herdaram a situação. Com o tempo, isso impede venda, doação ou financiamento. A usucapião regulariza o bem.

4. Posse prolongada e pacífica

Mesmo que o início da posse tenha ocorrido sem autorização, se ninguém contestou ao longo dos anos, e o uso do imóvel foi tranquilo, essa posse pode gerar direito à propriedade. O essencial é que ela tenha sido exercida como se o ocupante fosse dono, de forma contínua e sem oposição.

5. Falta de condições para realizar escritura

Há casos em que não é possível lavrar escritura pública porque o vendedor desapareceu, faleceu sem deixar inventário ou se recusa a comparecer ao cartório. Essa usucapião é uma alternativa quando não há como formalizar a compra, mesmo com pagamento já efetuado.

6. Documentação perdida ou inexistente

Se você não tem acesso a nenhum documento antigo do imóvel, mas consegue provar que vive ali há décadas, pagando contas, reformando e cuidando do local, a usucapião pode viabilizar o registro.

Passo a Passo para Regularizar o Imóvel

A usucapião pode parecer complexa, mas com orientação correta, o processo se torna mais simples e eficiente. A seguir, explicamos o passo a passo completo para regularizar um imóvel por usucapião, seja por via judicial ou extrajudicial.

1. Reunir documentos que comprovem a posse

A primeira etapa é organizar todos os documentos que provem a posse contínua e pacífica do imóvel. Quanto mais provas, melhor.

Documentos úteis incluem:

• Contas de água, luz, telefone e internet antigas
• Carnês de IPTU ou guias de recolhimento de impostos
• Comprovantes de reformas e benfeitorias realizadas
• Fotografias antigas que mostrem o uso do imóvel
• Contratos informais, recibos ou declarações de compra
• Declarações de vizinhos e testemunhas

Esses documentos ajudam a demonstrar que a posse foi exercida como se o ocupante fosse o verdadeiro dono do bem.

2. Solicitar planta e memorial descritivo do imóvel

É necessário obter uma planta do imóvel e o memorial descritivo elaborado por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto). O documento deve conter as medidas exatas do terreno, sua localização e os dados dos confrontantes (vizinhos dos quatro lados).

Essas informações são obrigatórias tanto para a via judicial quanto para a extrajudicial. No cartório, a ausência da planta impede o andamento do processo.

3. Contratar um advogado de confiança

Mesmo no procedimento extrajudicial, a lei exige a participação de um advogado. Esse profissional será responsável por:

• Analisar se o imóvel é usucapível
• Identificar a melhor estratégia (judicial ou extrajudicial)
• Organizar a documentação
• Redigir a petição inicial ou requerimento
• Acompanhar o processo até o registro final

Sem a assessoria correta, há risco de indeferimento, atraso ou perda de tempo com caminhos errados.

4. Escolher a via: judicial ou extrajudicial

O próximo passo é definir por onde o processo será feito:

Via judicial:
É o caminho mais comum quando há dúvidas, documentos incompletos ou possibilidade de contestação. Nesse caso, o advogado entra com uma ação declaratória de usucapião perante o juiz, que analisará todas as provas e ouvirá testemunhas.

Via extrajudicial:
Permitida desde 2015, essa alternativa é feita diretamente no cartório de registro de imóveis. É mais rápida, mas exige que tudo esteja regular. Também é necessário que os vizinhos (confrontantes) assinem a anuência. Qualquer contestação pode levar o cartório a encerrar o procedimento e orientar o interessado a ingressar judicialmente.

5. Iniciar o pedido no cartório ou no fórum

Com os documentos reunidos e o parecer do advogado, o pedido é apresentado formalmente:

• No cartório: Por meio de requerimento assinado pelo advogado e acompanhado de todos os documentos, planta e declarações.
• Na justiça: Por meio de petição inicial dirigida ao juiz da vara cível ou de registros públicos, conforme o caso.

O cartório ou o juiz analisará se os requisitos legais foram cumpridos.

6. Notificação dos confrontantes e do antigo proprietário

Tanto no processo judicial quanto no extrajudicial, os confrontantes (vizinhos laterais e dos fundos) e o antigo proprietário — se for identificado — devem ser notificados para se manifestarem.

Se todos concordarem ou não se opuserem no prazo legal, o processo segue para a fase final. Caso haja oposição, o juiz analisará os argumentos e decidirá conforme as provas apresentadas.

7. Registro da propriedade no nome do possuidor

Com a decisão judicial favorável ou com a aprovação do cartório, o próximo passo é levar o mandado judicial ou o auto de aprovação para registro no cartório de imóveis.

A partir daí, o nome do possuidor passa a constar na matrícula do imóvel como proprietário legal. Isso permite vender, doar, deixar como herança ou simplesmente viver com segurança e tranquilidade.

Usucapião Extraordinária Extrajudicial: Regularização Rápida e Segura

É uma alternativa eficiente para quem deseja regularizar a posse de um imóvel diretamente no cartório, sem a necessidade de processo judicial. Essa modalidade é ideal para casos onde:

• A posse é contínua, pacífica e sem oposição há pelo menos 15 anos (ou 10 anos, se o imóvel for utilizado para moradia ou produção).
• Não há litígios ou disputas sobre a propriedade.
• Todos os documentos exigidos estão disponíveis e corretos.

Principais etapas do processo extrajudicial:

1. Contratação de advogado: A assistência jurídica é obrigatória para orientar e acompanhar todo o procedimento.​
2. Reunião de documentos: Inclui comprovantes de posse, planta e memorial descritivo do imóvel, certidões negativas e anuência dos confrontantes.​
3. Lavratura da ata notarial: Documento elaborado por tabelião que atesta a posse e suas condições.​
4. Protocolo no Cartório de Registro de Imóveis: Após análise e aprovação, o imóvel é registrado em nome do possuidor.​

Para um guia completo sobre a usucapião extrajudicial, incluindo detalhes sobre documentos necessários e benefícios, acesse o artigo: Usucapião Extrajudicial.

FAQ – Perguntas Frequentes

1. O que é usucapião extraordinária?

É o processo que permite adquirir a propriedade de um imóvel após uma posse longa, pacífica e ininterrupta, mesmo sem escritura. Não exige contrato, justo título ou boa-fé.

2. Qual o prazo mínimo?

O prazo é de 15 anos. Mas pode ser reduzido para 10 anos se o imóvel for utilizado para moradia ou produção.

3. Preciso de advogado para dar entrada no processo?

Sim. Tanto no procedimento judicial quanto no extrajudicial, a lei exige que o pedido seja feito com acompanhamento de um advogado.

4. Pode ser feita em cartório?

Sim, desde que não haja oposição de vizinhos ou do antigo proprietário. Essa modalidade é chamada de usucapião extrajudicial.

5. Quem não tem nenhum documento pode entrar com usucapião?

Sim. Não se exige escritura, contrato ou título de propriedade. Basta comprovar a posse contínua e pacífica com outros meios, como contas antigas, fotos, testemunhas, etc.

6. Posso fazer usucapião de imóvel que era do meu pai ou avô?

Sim, desde que não tenha havido inventário ou registro formal da herança. A posse precisa ser pessoal e ininterrupta por pelo menos 15 anos (ou 10, se atender aos critérios de moradia ou produção).

7. Imóvel com herdeiros pode ser usucapido?

Pode, mas é mais complexo. É preciso comprovar que a posse foi exclusiva e pacífica, sem oposição dos demais herdeiros. Em alguns casos, pode haver litígio.

8. Quais imóveis não podem ser regularizados por usucapião?

Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião. Também não é possível usucapir terrenos que tenham sido objeto de disputa judicial recente ou com posse interrompida.

9. A posse precisa ser registrada em algum lugar para valer?

Não. A posse pode ser apenas de fato. Mas é necessário comprovar por meio de documentos, testemunhas e histórico de ocupação contínua.

10. Quanto tempo leva o processo?

Depende da via escolhida. No cartório, pode levar de 6 a 12 meses. Na justiça, pode durar mais, dependendo da complexidade e da presença ou não de oposição.

Por que Contar com um Advogado Especializado?

Regularizar um imóvel exige conhecimento técnico, estratégia e atenção aos detalhes. Um advogado especializado é quem vai analisar sua situação com precisão, identificar se você atende aos requisitos legais e indicar o caminho mais seguro — judicial ou extrajudicial.

Ele também é responsável por reunir e organizar todos os documentos necessários, redigir a petição ou requerimento, acompanhar prazos e garantir que o processo avance sem erros. Além disso, representa você diante do cartório ou do juiz, evitando indeferimentos, atrasos ou perda de tempo com procedimentos equivocados.

Com a orientação certa, o processo de usucapião se torna mais rápido, eficiente e seguro. E você conquista a tranquilidade de ver seu imóvel finalmente registrado em seu nome, com respaldo legal e proteção patrimonial.

Conclusão: Transforme a Posse em Propriedade Legal

A usucapião extraordinária é uma solução concreta para quem vive há anos em um imóvel sem escritura e deseja regularizar sua situação. Mesmo sem contrato ou documentos formais, é possível conquistar o direito de propriedade e registrar o bem legalmente em seu nome.

Com o suporte de um advogado especializado, você evita erros, reduz riscos e escolhe o caminho mais adequado — seja pela via judicial ou diretamente no cartório. O resultado é mais do que um documento: é segurança jurídica, paz de espírito e liberdade para usar, vender ou deixar o imóvel como herança.

Se você acredita que pode ter direito, fale conosco. Vamos analisar seu caso com cuidado e orientar os próximos passos para legalizar seu imóvel de forma segura e definitiva.