Usucapião Ordinária: Entenda Como Regularizar Seu Imóvel em 2025

A usucapião ordinária é o caminho legal para quem ocupa um imóvel com contrato informal e deseja ter o registro definitivo em seu nome. Se você comprou um imóvel, tem documentos que comprovam a posse e sempre agiu como dono, mesmo sem escritura registrada, essa modalidade pode ser a solução para legalizar sua propriedade.

Muitas famílias vivem há anos em imóveis adquiridos por meio de contrato particular, doação informal ou cessão de direitos. Sem a regularização, não é possível vender, financiar ou deixar o bem como herança com segurança. Neste artigo, você vai entender como transformar a posse em propriedade legal, com o apoio certo e os documentos necessários.

O Que É a Usucapião Ordinária

A usucapião ordinária é uma forma legal de se tornar proprietário de um imóvel ocupado por muitos anos. Ela foi criada para proteger quem adquiriu um bem de boa-fé, com base em um contrato ou documento que, por algum motivo, não foi registrado em cartório.

Essa modalidade está prevista no artigo 1.242 do Código Civil e reconhece o direito de quem vive no imóvel, paga impostos e cuida do bem como se fosse seu. Mesmo sem escritura definitiva, é possível conquistar a propriedade de forma segura e definitiva.

Para isso, é necessário preencher alguns requisitos:

• Justo título: como um contrato de compra e venda, cessão ou doação informal
• Boa-fé: acreditar que a posse tem fundamento legítimo
• Posse contínua por 10 anos: sem interrupções e sem oposição de terceiros

O prazo da usucapião ordinária pode ser reduzido para 5 anos somente quando o imóvel tiver sido adquirido onerosamente com base em um registro que foi posteriormente cancelado, e o possuidor tiver estabelecido sua moradia no local ou realizado investimentos de interesse social e econômico. Essa exceção está prevista no parágrafo único do art. 1.242 do Código Civil.

Se você se encaixa em alguma dessas situações, pode estar mais perto do que imagina de regularizar seu imóvel. E o primeiro passo é entender como funciona esse processo e contar com a orientação certa.

Requisitos para a Usucapião Ordinária

Para conseguir a regularização do imóvel por usucapião ordinária, é preciso atender a critérios legais muito bem definidos. Esses requisitos mostram à Justiça que a posse é legítima e foi exercida com responsabilidade.

Veja a seguir o que é necessário comprovar:

1. Posse contínua e pacífica por 10 anos

Você deve demonstrar que mora ou mantém o imóvel sob sua posse há pelo menos dez anos. Durante esse período, não pode haver interrupções, abandono ou disputas judiciais. É preciso que a posse tenha sido tranquila, constante e exercida como se o imóvel fosse seu de verdade.

2. Justo título

O justo título é um documento que justifica a origem da posse. Pode ser um contrato de compra e venda, promessa de cessão de direitos, doação, escritura particular, entre outros. Mesmo sem estar registrado, esse documento prova que houve a intenção de adquirir o imóvel de forma regular.

3. Boa-fé

A boa-fé significa que você acreditava estar fazendo tudo certo. É a convicção legítima de que aquele contrato lhe daria a propriedade, ainda que algo tenha impedido o registro. Essa boa-fé precisa estar presente desde o início da posse.

4. Intenção de ser dono (animus domini)

Quem ocupa o imóvel precisa agir como verdadeiro proprietário. Isso inclui pagar contas, reformar, manter o imóvel limpo e impedir o uso por outras pessoas. É a demonstração prática de que você se comporta como dono, e não apenas como um ocupante temporário.

5. Possibilidade de redução do prazo para 5 anos

A lei prevê a redução do prazo de 10 para 5 anos mas para isso o possuidor:

• Reside no imóvel e o usa como moradia familiar.
• Quando o contrato de aquisição chegou a ser registrado, mas foi anulado por motivo formal, como erro cartorário.

Essa redução facilita o processo de regularização para quem realmente depende do imóvel para viver.

Quer saber se você tem direito à usucapião?

Se você ocupa um imóvel com contrato informal e quer ter o registro em seu nome, fale com a gente.
Vamos analisar sua situação com cuidado e orientar os próximos passos para regularizar sua propriedade com segurança.

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Diferenças entre Usucapião Ordinária e Extraordinária

Muitas pessoas ficam em dúvida sobre qual tipo de usucapião é o mais indicado para seu caso. Embora ambas sirvam para regularizar imóveis ocupados por longos períodos, elas têm exigências diferentes.

A principal diferença está na forma como a posse começou e nos documentos que a pessoa possui. Entender isso evita perda de tempo e ajuda a escolher o caminho certo para regularizar seu imóvel.

Comparativo entre as duas modalidades

Critério	Usucapião Ordinária	Usucapião Extraordinária
Tempo mínimo de posse	10 anos (ou 5 em casos especiais)	15 anos (ou 10 com moradia familiar)
Exige contrato ou documento?	Sim (justo título)	Não
Exige boa-fé?	Sim	Não
A posse precisa ser pacífica?	Sim	Sim
Pode ser feita em cartório?	Sim, se houver toda a documentação	Sim, com anuência dos confrontantes
Comprovação exigida	Contrato, contas, testemunhas	Comprovantes de posse prolongada
Perfil mais comum	Compra informal com contrato	Imóveis herdados ou ocupados sem título

Qual é a mais adequada para o seu caso?

A usucapião ordinária é ideal para quem comprou o imóvel com algum contrato, como uma promessa de compra e venda. Já a usucapião extraordinária é indicada para quem ocupa o imóvel há muito tempo, mas nunca teve nenhum documento formal.

Ambas levam ao mesmo resultado: o registro definitivo da propriedade no seu nome. A escolha da via correta depende dos documentos que você tem e de como a posse foi exercida.

Quem Pode Utilizar a Usucapião Ordinária

A usucapião ordinária é indicada para quem ocupa um imóvel com base em algum tipo de contrato ou documento. Ela protege o possuidor que agiu de boa-fé e acreditou estar adquirindo legalmente a propriedade, mesmo que o registro não tenha sido feito ou tenha sido cancelado.

Se você possui um contrato e sempre cuidou do imóvel como se fosse seu, essa modalidade pode ser o caminho ideal para regularizar a situação.

Veja os perfis mais comuns que se enquadram na usucapião ordinária:

1. Quem comprou o imóvel com contrato particular

É muito comum que o imóvel seja adquirido por meio de contrato de compra e venda não registrado em cartório. Mesmo sem escritura, a posse pode ser reconhecida se houver boa-fé e o prazo mínimo for cumprido.

2. Pessoas que receberam o imóvel por doação informal

Em famílias, é comum a doação de bens feita “de boca” ou por contrato simples, sem escritura pública. Se você recebeu o imóvel de um parente e reside nele como se fosse seu, é possível buscar a regularização.

3. Quem construiu ou reformou com base em cessão de direitos

Às vezes, o imóvel foi obtido por cessão informal de direitos hereditários ou promessa de doação. Quem investiu no local, pagou impostos e manteve a posse contínua pode ter direito à usucapião.

4. Ocupantes de imóvel com registro cancelado

Há casos em que o contrato chegou a ser registrado, mas foi anulado por erro no cartório ou falha documental. Se o ocupante continua residindo no imóvel com boa-fé, o direito à propriedade pode ser reconhecido com base na usucapião ordinária.

5. Famílias que usam o imóvel como moradia

Se você e sua família vivem no imóvel há anos e ele foi adquirido com contrato legítimo, mesmo sem escritura, a lei permite que a posse seja convertida em propriedade legal. Esse cenário é comum em comunidades urbanas ou loteamentos antigos.

Etapas do Processo de Usucapião Ordinária

Regularizar um imóvel pela usucapião ordinária exige organização, estratégia e acompanhamento jurídico. O processo pode ser feito pela via judicial ou diretamente no cartório, dependendo da documentação e da situação da posse.

Veja abaixo o passo a passo para transformar sua posse em propriedade registrada:

1. Consultar um advogado de confiança

O primeiro passo é procurar um advogado especializado em usucapião. Ele vai analisar seu caso, verificar se você cumpre os requisitos e indicar o melhor caminho — judicial ou extrajudicial.

Essa etapa é essencial para evitar perda de tempo e garantir que o processo siga com segurança jurídica.

2. Reunir os documentos que comprovam a posse

A documentação é o coração do processo. Quanto mais provas você tiver, melhor. Os principais documentos incluem:

• Contrato de compra e venda, cessão ou doação
• Comprovantes de pagamento (IPTU, luz, água)
• Fotografias do imóvel e reformas realizadas
• Declarações de vizinhos ou testemunhas
• Comprovantes de tempo de ocupação

O advogado ajuda a selecionar os documentos mais relevantes e organizar tudo corretamente.

3. Solicitar planta e memorial descritivo do imóvel

Será necessário contratar um engenheiro ou arquiteto para elaborar a planta do imóvel e o memorial descritivo. Esses documentos indicam:

• As medidas exatas do imóvel
• A localização precisa
• Os vizinhos confrontantes

Eles são exigidos tanto na via judicial quanto na extrajudicial.

4. Escolher a via adequada: judicial ou extrajudicial

O advogado irá indicar o melhor caminho, considerando a sua situação:

• Via judicial: indicada quando há dúvidas, documentos incompletos, oposição de vizinhos ou ausência de anuência.
• Via extrajudicial: possível quando tudo está em ordem e não há litígio. O pedido é feito diretamente no cartório.

Ambas são legítimas e levam ao mesmo resultado: o registro do imóvel no seu nome.

5. Protocolar o pedido com toda a documentação

Na via judicial, o advogado entra com a ação declaratória de usucapião. Na via extrajudicial, o requerimento é protocolado no Cartório de Registro de Imóveis.

Todos os documentos precisam estar atualizados e organizados. O cartório ou o juiz avaliará se os requisitos legais foram cumpridos.

6. Notificação dos vizinhos e interessados

Os confrontantes e o antigo proprietário — se for conhecido — serão notificados para se manifestarem. Se não houver oposição, o processo segue normalmente.

Caso haja contestação, o procedimento seguirá pela via judicial, onde o juiz analisará as provas apresentadas.

7. Registro definitivo da propriedade

Ao final do processo, com a decisão judicial ou a aprovação cartorial, o imóvel é registrado em seu nome. A matrícula é atualizada, e você passa a ser o proprietário legal.

Com o registro em mãos, você pode vender, financiar, doar ou deixar o imóvel como herança, com total segurança jurídica.

Vantagens da Usucapião Ordinária

A usucapião ordinária é mais do que uma solução jurídica. É a oportunidade de transformar sua posse em segurança, liberdade e tranquilidade. Quem regulariza um imóvel passa a ter todos os direitos de um proprietário de fato e de direito.

Veja os principais benefícios dessa modalidade:

1. Propriedade reconhecida oficialmente

Você deixa de ser apenas possuidor e se torna proprietário legal. Isso dá respaldo jurídico e evita disputas futuras.

2. Registro no seu nome

O imóvel passa a ter matrícula regularizada no Cartório de Registro de Imóveis. Isso permite transações seguras e valoriza o bem.

3. Liberdade para vender, doar ou financiar

Com o registro, você pode vender o imóvel, dar como garantia em financiamentos ou transmiti-lo por herança. Sem escritura, isso seria impossível.

4. Segurança jurídica para toda a família

Ao regularizar o imóvel, você protege sua família contra perdas, ações de terceiros e problemas futuros. O bem passa a fazer parte do seu patrimônio formalmente.

5. Facilita inventário e planejamento sucessório

Imóveis não registrados geram complicações em inventários. A usucapião evita conflitos entre herdeiros e simplifica a transmissão do bem.

6. Pode ser mais rápida que outras ações judiciais

Quando os documentos estão organizados e não há oposição, a usucapião ordinária pode ser mais ágil do que disputas de propriedade tradicionais.

7. Valoriza o imóvel

Um imóvel registrado vale mais. Ele entra no mercado formal e passa a ser aceito por bancos, cartórios e instituições financeiras.

Dificuldades Comuns na Usucapião Ordinária

Apesar das vantagens, a usucapião ordinária exige atenção. Existem obstáculos que podem atrasar ou impedir o reconhecimento da propriedade. Conhecer essas dificuldades é o primeiro passo para evitá-las e seguir com segurança.

Veja os problemas mais comuns enfrentados durante o processo:

1. Documentos em nome de terceiros

Muitas pessoas possuem contratos antigos que ainda estão no nome do antigo proprietário. Isso pode gerar dúvidas sobre a origem da posse. O ideal é apresentar provas que liguem você ao imóvel desde a aquisição.

2. Falta de provas de boa-fé

A boa-fé é essencial na usucapião ordinária. Se não houver indícios claros de que você acreditava estar adquirindo o imóvel de forma legítima, o pedido pode ser rejeitado. Contas pagas, reformas e relatos de vizinhos ajudam a reforçar sua intenção honesta.

3. Posse interrompida ou contestada

Se houve abandono, disputa judicial ou ocupação por outra pessoa durante o prazo exigido, a contagem do tempo é reiniciada. A posse precisa ser contínua e sem oposição real.

4. Medidas do imóvel divergentes

Quando o imóvel não tem planta atualizada ou os limites físicos não batem com a documentação, o cartório ou o juiz pode exigir correções. Isso costuma acontecer em terrenos antigos ou loteamentos informais.

5. Ausência de planta e memorial descritivo

Esses documentos são obrigatórios, mesmo na via extrajudicial. Sem eles, o pedido não avança. É necessário contratar um engenheiro ou arquiteto para elaborar as peças técnicas corretamente.

6. Confrontantes que se recusam a assinar

Na via extrajudicial, todos os vizinhos devem concordar com a posse. Se algum confrontante se opõe, o pedido deve ser levado ao Judiciário, o que torna o processo mais longo e técnico.

Quando a Usucapião Ordinária é Recomendada

A usucapião ordinária é a escolha certa quando a pessoa tem um contrato legítimo e acreditou, de boa-fé, que estava adquirindo o imóvel legalmente. Mesmo que o registro nunca tenha sido feito, ou tenha sido cancelado, a lei protege o possuidor que agiu com responsabilidade.

Essa modalidade é indicada para quem tem a posse com base em um documento, paga as contas do imóvel e o utiliza como se fosse seu. A seguir, veja as situações mais comuns em que a usucapião ordinária é recomendada:

1. Compra com contrato particular

Você comprou um imóvel com contrato de compra e venda, mas nunca conseguiu registrar a escritura? Esse é um dos casos mais comuns. Mesmo sem registro, se você reside no imóvel há mais de 10 anos, pode buscar a regularização por usucapião.

2. Doação informal entre familiares

Muitas vezes, pais ou avós transferem um imóvel para filhos ou netos por meio de contrato simples ou até verbalmente. Se você recebeu o imóvel dessa forma e mora nele com sua família, pode regularizar por usucapião ordinária.

3. Cessão de direitos hereditários sem inventário

Em alguns casos, herdeiros cedem informalmente sua parte a outro familiar, sem formalizar no inventário. Se você ficou no imóvel com base nesse acordo e cumpriu os requisitos legais, pode transformar a posse em propriedade.

4. Contrato registrado, mas depois cancelado

Você chegou a registrar o contrato, mas por alguma razão ele foi anulado? Ainda assim, se você manteve a posse pacífica e agiu com boa-fé, o direito pode ser reconhecido. A redução do prazo para 5 anos pode ser aplicada nesse caso.

5. Uso contínuo para moradia familiar

A lei favorece quem utiliza o imóvel como residência própria e da família. Isso mostra o vínculo com o bem e a intenção de torná-lo lar definitivo. Se você ocupa o imóvel com esse objetivo, a usucapião ordinária é o caminho mais indicado.

FAQ – Perguntas Frequentes

Por que Contar com um Advogado

Regularizar um imóvel por usucapião ordinária envolve muito mais do que preencher formulários ou juntar papéis. É um processo técnico, que exige análise jurídica, estratégia e conhecimento das exigências legais.

Um advogado especializado é quem vai guiar você com segurança em cada etapa. Ele começa avaliando sua situação, identificando se os requisitos estão completos e verificando se é possível optar pela via judicial ou extrajudicial.

Além disso, o advogado:

• Organiza e revisa todos os documentos
• Solicita a planta e o memorial descritivo ao profissional habilitado
• Redige o pedido de usucapião de forma técnica e fundamentada
• Atua junto ao cartório ou ao juiz para evitar atrasos ou indeferimentos
• Acompanha o andamento do processo até o registro final

Contar com apoio jurídico é o que transforma uma tentativa frustrada em um resultado positivo. Isso evita retrabalho, perda de tempo e dores de cabeça.

Com um profissional ao seu lado, você tem mais segurança, clareza e tranquilidade para conquistar o que é seu por direito: a propriedade legal do imóvel.

Conclusão: Regularize o Imóvel Que Já É Seu

A usucapião ordinária é uma oportunidade real para quem deseja transformar uma posse legítima em propriedade legal. Se você vive em um imóvel há anos, com contrato em mãos e boa-fé, o caminho para o registro definitivo pode estar mais próximo do que imagina.

Com a ajuda certa, o processo se torna mais simples, seguro e eficiente. Um advogado especializado vai analisar seu caso, organizar os documentos e conduzir tudo com estratégia e cuidado. O resultado? Tranquilidade, segurança jurídica e liberdade para usar o imóvel como quiser.

Se você quer saber se tem direito à usucapião ordinária, fale com a gente. Vamos avaliar sua situação com atenção e indicar o melhor caminho para conquistar o que é seu por direito.